Θέμα
Μεσιτεία.
Περίληψη:
Το Εφετείο δεν παραβίασε τη διάταξη του άρθρου 703 ΑΚ. Από τις παραδοχές της απόφασης, προκύπτει ότι τα επίδικα ακίνητα αποκτήθηκαν από τρίτη μη εναγόμενη ανώνυμη εταιρεία, για λογαριασμό της οποίας δεν ενεργούσαν οι εναγόμενες, ούτε περιλαμβανόταν στα πρόσωπα εκείνα στα οποία η πρώτη εναγομένη απέβλεψε να αγοράσουν το ακίνητο. Επιπλέον δεν καταρτίστηκε κάποια από τις συμβάσεις για τις οποίες ρητά δόθηκε η εντολή μεσιτείας, αλλά χρηματοδοτική μίσθωση. Το γεγονός ότι η δεύτερη εναγομένη έχει δικαίωμα εξαγοράς του ακινήτου κατά τη λήξη της διάρκειας της χρηματοδοτικής μίσθωσης, δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι οδηγεί σε ισοδύναμο αποτέλεσμα με αυτό της αγοράς εκ μέρους της. Ούτε μπορεί να θεωρηθεί ότι καταρτίστηκε πώληση με αναβλητική αίρεση, ώστε να έχει εφαρμογή το άρθρο 704 Α.Κ..
Αριθμός 454/2013
ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ
Β1' Πολιτικό Τμήμα
Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Σπυρίδωνα Ζιάκα, Αντιπρόεδρο Αρείου Πάγου, Βαρβάρα Κριτσωτάκη, Ανδρέα Δουλγεράκη, Νικόλαο Πάσσο και Δημήτριο Κόμη, Αρεοπαγίτες.
Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του στις 5 Φεβρουαρίου 2013, με την παρουσία και του γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:
Της αναιρεσείουσας: Κ.-Π. Μ., κατοίκου ..., η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Ιωάννη Ανθόπουλο.
Των αναιρεσιβλήτων: 1) Μ.-Ε. Β. του Σ., συζ. Β. Μ., κατοίκου ... και 2) ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "ΑΙΓΑΙΟΝ ΑΝΩΝΥΜΗ ΑΣΦΑΛΙΣΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ" και το διακριτικό τίτλο "AIGAION Ασφαλιστική ΑΕ", που εδρεύει στη ... και εκπροσωπείται νόμιμα, οι οποίες εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Δημήτριο Παπαγιαννάκη με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.
Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 30-9-2009 αγωγή της ήδη αναιρεσείουσας, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 102/2010 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 600/2012 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 17-5-2012 αίτησή της.
Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Ανδρέας Δουλγεράκης διάβασε την από 24-1-2013 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της αίτησης αναίρεσης.
Ο πληρεξούσιος της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αίτησης και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Μετά την κατάργηση του νό΅ου 308/1976 "περί ΅εσιτών αστικών συ΅βάσεων", ΅ε το ΠΔ 248/1993, η σύ΅βαση ΅εσιτείας ρυθ΅ίζεται πλέον από τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 703 έως 707 του ΑΚ και 1 επο΅. του άνω Π.Δ/τος. Κατά τη διάταξη του άρθρου 703 § 1 ΑΚ, εκείνος που υποσχέθηκε α΅οιβή σε κάποιον (μεσίτη) για τη ΅εσολάβηση ή την υπόδειξη ευκαιρίας για τη σύναψη ΅ιας σύ΅βασης, έχει υποχρέωση να πληρώσει ΅όνο αν η σύ΅βαση καταρτιστεί ως συνέπεια αυτής της μεσολάβησης ή υπόδειξης. Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι προϋποθέσεις της αξίωσης ΅εσιτικής α΅οιβής είναι: α) σύ΅βαση ΅εσιτείας, δηλαδή υπόσχεση α΅οιβής για την ανατιθέμενη στο ΅εσίτη εντολή για ΅εσολάβηση ή υπόδειξη ευκαιρίας, για τη σύναψη συγκεκριμένης κύριας σύ΅βασης, β) ΅εσιτική δραστηριότητα ΅ε τη ΅ορφή ΅εσολάβησης ή υπόδειξης ευκαιρίας, για τη σύναψη συγκεκριμένης κύριας σύ΅βασης, γ) σύναψη της σκοπού΅ενης αυτής (κύριας) σύ΅βασης και δ) αιτιώδης συνάφεια ΅εταξύ της ΅εσιτικής δραστηριότητας και της σύναψης της κύριας σύ΅βασης. Πότε υπάρχει ΅εσολάβηση και πότε υπόδειξη δεν ορίζεται στο νό΅ο και εφόσον το περιεχό΅ενο αυτών δεν προκύπτει από τη σύ΅βαση, η ΅εσολάβηση περιλαμβάνει συνήθως κάθε πρόσφορη ενέργεια του ΅εσίτη για να έλθουν σε επαφή τα ενδιαφερόμενα ΅έρη ΅ε σκοπό να συνεννοηθούν για την κατάρτιση της σύμβασης και είναι δυνατόν, αλλά δεν απαιτείται, να περιλαμβάνει επιπλέον και την παρακολούθηση από το ΅εσίτη των συνεννοήσεων των ΅ερών, τη ΅εταφορά ή γνωστοποίηση των προτεινόμενων από το ένα ΅έρος στο άλλο όρων ή και τη διαπραγμάτευση των όρων αυτών, ενώ η υπόδειξη ευκαιρίας είναι κάτι λιγότερο από τη ΅εσολάβηση, διότι ΅ε αυτήν ο μεσίτης ενημερώνει απλώς τον εντολέα του για την ύπαρξη συγκεκριμένης και άγνωστης προηγουμένως σ' αυτόν δυνατότητας σύναψης της σύμβασης που τον ενδιαφέρει. Η εντολή προς τον μεσίτη μπορεί να αφορά μόνο στη μεσολάβηση ή μόνο στην υπόδειξη ευκαιρίας ή και στα δύο. Αν η εντολή και η υπόσχεση αμοιβής δόθηκαν για την υπόδειξη ευκαιρίας και η κύρια σύμβαση καταρτίσθηκε με μεσολάβηση του μεσίτη, πληρούται ο σκοπός του νόμου και οφείλεται η αμοιβή, εκτός αν προκύπτει κάτι άλλο από τη σύμβαση μεσιτείας. Στην αντίστροφη περίπτωση, δηλαδή όταν η υπόσχεση αμοιβής δόθηκε αποκλειστικά και μόνο για τη μεσολάβηση του μεσίτη, η κατάρτιση της σύμβασης με απλή υπόδειξη του τελευταίου δεν αρκεί για το εναγώγιμο της αμοιβής του. Ειδικότερα, καθόσον αφορά τη συνδρομή της υπό στοιχ. γ' προϋπόθεσης, για το απαιτητό της αμοιβής πρέπει να καταρτιστεί η σύμβαση την οποία ήθελε ο υποσχεθείς την αμοιβή. Αν με τις ενέργειες του μεσίτη οι συμβαλλόμενοι προβούν σε κατάρτιση άλλης σύμβασης δεν οφείλεται η αμοιβή, εκτός εάν, εκ των συγκεκριμένων δεδομένων, κατά τους κανόνες της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, προκύπτει ότι ο εντολέας εννοούσε να επιτύχει την κατάρτιση σύμβασης με ορισμένο αποτέλεσμα, ισοδύναμο, ανεξάρτητα από τη μορφή αυτής. Επίσης, για να δικαιούται ο μεσίτης αμοιβή πρέπει, εκτός των ανωτέρω, να υπάρχει αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας και της κατάρτισης της πράξης, για την οποία δόθηκε η εντολή. Στην εντολή προς υπόδειξη ευκαιρίας για τη σύναψη αστικής σύμβασης δεν απαιτούνται περαιτέρω προσωπικές ενέργειες του μεσίτη, αφού αρκεί ότι έλαβε χώρα υπόδειξη ευκαιρίας και ότι η σύμβαση καταρτίστηκε λόγω της υπόδειξης αυτής, μάλιστα δε η σύναψη της σύμβασης δεν απαιτείται να είναι αποκλειστικώς και κυρίως το προϊόν των ενεργειών του μεσίτη, διότι δεν αποκλείεται και παρεπόμενη ενέργεια αυτού ή άλλη δευτερεύουσα προσπάθεια του να είναι υπό ορισμένες συνθήκες επαρκής ή και η μόνη απαιτούμενη, όπως το γεγονός ότι ο μεσίτης έδωσε στον εντολέα του τη διεύθυνση και το όνομα του ενδιαφερομένου για τη σύναψη της σύμβασης, ώστε να καθιστά δυνατή την απευθείας διαπραγμάτευση. Απαιτείται, δηλαδή, για τη δημιουργία υποχρέωσης προς καταβολή της μεσιτικής αμοιβής, αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της μεσολάβησης ή της υπόδειξης ευκαιρίας και της κατάρτισης της σύμβασης, όχι όμως και συμφωνία των οικονομικών όρων αυτής, που απόκειται στην ελευθερία συναλλακτικής δράσης των συμβαλλομένων, εκτός αν η καταβολή της α΅οιβής εξαρτήθηκε από την κατάρτιση της σύμβασης ΅ε τους όρους που καθορίστηκαν, όπως ΅ε την επιτυχία ορισ΅ένου τιμήματος. Να σημειωθεί ότι η διάταξη του άρθρου 3 παρ. 3 του Ν. 308/1976 "περί ΅εσιτών αστικών συ΅βάσεων" που καταργήθηκε ΅ε το άρθρο 3 του ΠΔ 248/1993, όπως το άρθρο αυτό προστέθηκε ΅ε το άρθρο 70 του Ν. 2065/1992 και συμπληρώθηκε ΅ε το άρθρο 21 του Ν. 2081/1992, όριζε ότι "εις περίπτωσιν καταρτίσεως της συ΅βάσεως ΅ετά τρίτου ΅η συμβληθέντος ΅ετά του ΅εσίτου, υπόχρεος προς καταβολή μεσιτικών δικαιωμάτων τυγχάνει ο εντολεύς, εφόσον ο ΅εσίτης ήθελε αποδείξει ότι η σύ΅βαση αυτή υπήρξε αποτέλεσ΅α της υποδείξεως του αυτής" και καθιέρωνε έτσι το ήδη καταργηθέν νό΅ι΅ο τεκ΅ήριο για την εκπλήρωση της δοθείσας στο ΅εσίτη εντολής, ΅ε ΅όνη την υπόδειξη του αντικει΅ένου της σύμβασης που καταρτίσθηκε, συνεπεία της υπόδειξης. Μετά τις 28-6-1993 το ζήτημα αν η υπόσχεση αμοιβής δόθηκε για μεσολάβηση ή υπόδειξη ευκαιρίας προς αγορά ή πώληση ακινήτου, καθορίζεται αποκλειστικά και μόνον από τη σύμβαση μεσιτείας, η οποία αν είναι σαφής προσδιορίζει απευθείας αν η εντολή και η υπόσχεση αμοιβής δόθηκε για τη μεσολάβηση ή για την υπόδειξη ευκαιρίας, ενώ αν είναι ασαφής ή υπάρχει κενό υπόκειται σε ερμηνεία κατά τις διατάξεις των άρθρων 173 και 200 ΑΚ, προκειμένου να επιλυθεί το ζήτημα αυτό. Εξάλλου, η σκοπούμενη σύμβαση, η κατάρτιση της οποίας πληροί την αίρεση δικαίου, υπό την οποία τελεί η σύμβαση μεσιτείας και θεμελιώνει το δικαίωμα για τη μεσιτική αμοιβή, προσδιορίζεται τόσον από άποψης υποκειμένου, όσον και από άποψης αντικειμένου, με τη σύμβαση μεσιτείας. Έτσι η τελευταία προσδιορίζει αν ο μεσίτης δικαιούται αμοιβής σε περίπτωση κατά την οποία η σκοπούμενη κυρία σύμβαση καταρτίσθηκε μεταξύ τρίτου και του υποδειχθέντος τρίτου. Και είναι μεν αληθές ότι η διάταξη του άρθρου 3 παρ. 3 του Ν. 308/1976, η οποία ορίζει ότι στην περίπτωση κατάρτισης της σύμβασης με τρίτο πρόσωπο, που δεν έχει συμβληθεί με το μεσίτη, ο εντολέας υποχρεούται να καταβάλει μεσιτικά δικαιώματα, εφόσον ο μεσίτης αποδείξει ότι η σύ΅βαση αυτή υπήρξε αποτέλεσ΅α της υπόδειξης του, καταργήθηκε, όπως προεκτέθηκε, από 28-6-1993, πλην, ό΅ως, ενόψει της, από το άρθρο 361 ΑΚ, καθιερούμενης ελευθερίας των συ΅βάσεων, η κατάργηση της ως άνω νο΅οθετικής ρύθμισης, δεν εμποδίζει να αποτελέσει η ρύθ΅ιση αυτή ή παρό΅οια, περιεχό΅ενο της σύ΅βασης ΅εσιτείας. Αν, τέλος, η τελευταία δεν περιέχει παρό΅οια ρύθ΅ιση, τότε για τη θεμελίωση του δικαιώ΅ατος για τη ΅εσιτική α΅οιβή, απαιτείται όπως η σκοπούμενη κυρία σύ΅βαση καταρτισθεί ΅εταξύ του υποδειχθέντος από το ΅εσίτη και του εντολέως και όχι τρίτου. Κατ' εξαίρεση, η κατάρτιση σύ΅βασης ΅εταξύ του υποδειχθέντος και τρίτου θεμελιώνει δικαίω΅α για τη ΅εσιτική α΅οιβή, όταν ο τρίτος συνδέεται στενά ΅ε τον εντολέα ή ο εντολέας συ΅΅ετέχει οικονο΅ικά στην κατάρτιση της σκοπούμενης σύμβασης, όπως συμβαίνει στις περιπτώσεις συγγένειας, οικονομικής συνεργασίας, απόκτησης του αντικειμένου, από κοινού κ.λπ. Στις περιπτώσεις αυτές, κατά τις οποίες θεμελιώνεται δικαίω΅α για ΅εσιτική α΅οιβή, αν η σκοπούμενη κυρία σύ΅βαση καταρτισθεί μεταξύ του υποδειχθέντος από το μεσίτη και του τρίτου μη εντολέα, τότε η υποχρέωση προς καταβολή αυτής βαρύνει αποκλειστικά και μόνον τον εντολέα, ο οποίος και συμβλήθηκε στη σύμβαση μεσιτείας. Περαιτέρω με τον Ν. 1665/1986 "Συμβάσεις χρηματοδοτικής μίσθωσης" καθιερώθηκε και στην Ελλάδα η σύμβαση της χρηματοδοτικής μίσθωσης, ένας σύγχρονος οικονομικός - νομικός θεσμός, γνωστός διεθνώς με τον όρο "Leasing". Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1-3 του νόμου αυτού, όπως τροποποιήθηκαν με το άρθρο 11 παρ. 1-6 του Ν. 2367/1995, συνάγεται ότι σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης μπορεί να συνάψει μόνο ανώνυμη εταιρία, που έχει συσταθεί με αποκλειστικό σκοπό τη διενέργεια τέτοιων εργασιών. Η εταιρία αυτή υποχρεώνεται να παραχωρεί έναντι μισθώματος τη χρήση κινητού ή ακινήτου πράγματος, που προορίζεται για την επιχείρηση ή το επάγγελμα του αντισυμβαλλομένου της, παρέχοντας συγχρόνως σ' αυτόν το δικαίωμα ή να αγοράσει το πράγμα ή να ανανεώσει τη σύμβαση. Η σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης αποτελεί χρηματοδοτικό μηχανισμό, που αποσκοπεί στην απόκτηση εκ μέρους του μισθωτή κεφαλαιουχικών αγαθών μεγάλης αξίας, με ολική χρηματοδότηση της αξίας των από την εκμισθώτρια ανώνυμη εταιρία, η οποία αγοράζει το πράγμα, όπως το έχει επιλέξει ο αντισυμβαλλόμενος της μισθωτής, και το παραχωρεί κατά χρήση σ' αυτόν, ενδιαφερόμενη μόνο για την επιστροφή του δαπανηθέντος κεφαλαίου, πλέον του κέρδους της, που επιτυγχάνεται με την είσπραξη του μισθώματος που συμφωνήθηκε. Στο βασικό τύπο της χρηματοδοτικής μίσθωσης ο υποψήφιος επαγγελματίας, που χρειάζεται για την επιχείρηση ή το επάγγελμα του ορισμένο κεφαλαιουχικό αγαθό, απευθύνεται στον αντίστοιχο επιχειρηματία, που εμπορεύεται το αγαθό αυτό, και διαπραγματεύεται μαζί του την τιμή, τις τεχνικές προδιαγραφές και γενικότερα οτιδήποτε έχει σχέση με το εν λόγω αγαθό. Ακολούθως, προσφεύγει σε μία ανώνυμη εταιρία leasing, η οποία αγοράζει το αγαθό, που της υπέδειξε ο επιχειρηματίας, καταβάλλοντας το τίμημα. Η εταιρία leasing δίνει εντολή στον προμηθευτή να παραδώσει κατευθείαν το πράγμα στον ενδιαφερόμενο, με τον οποίο έχει συνάψει χρηματοδοτική μίσθωση. Η παραχώρηση της χρήσης του πράγματος γίνεται έναντι μισθώματος. Έτσι, η χρηματοδοτική μίσθωση δεν είναι απλή σύμβαση μίσθωσης πράγματος, αλλά σύνθετη σύμβαση, η οποία έχει στοιχεία: 1) σύμβασης μίσθωσης, παραλλαγμένης όμως σε πολλά σημεία από τον τύπο που καθιερώνουν οι διατάξεις των άρθρων 574 επ. ΑΚ, 2) σύμβασης εντολής, με την οποία ο εκμισθωτής εντέλλεται το μισθωτή να διαπραγματευθεί με τον προμηθευτή το αντικείμενο και τους όρους της σύμβασης πώλησης, την οποία θα καταρτίσει ο εκμισθωτής με τον προμηθευτή, 3) σύμβασης εκχώρησης της απαίτησης από την εταιρία leasing - εκμισθώτρια προς το μισθωτή, την οποία έχει αυτή κατά του προμηθευτή από τη σύμβαση της πώλησης, ώστε να μπορεί εκείνος, ασκώντας τις σχετικές αξιώσεις, ως δικαιούχος, να εξαναγκάζει τον προμηθευτή - πωλητή σε τήρηση των υποχρεώσεών του. Πρόκειται για εκχώρηση συγκεκριμένων απαιτήσεων (λόγω ύπαρξης ελαττωμάτων ή έλλειψης συμφωνημένων ιδιοτήτων κ.λπ.) και όχι για τη μεταβίβαση ολόκληρου του συμβατικού δεσμού και 4) συμφώνου προαίρεσης, συμφωνίας δηλαδή μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή με την οποία παρέχεται στο μισθωτή το δικαίωμα, με μονομερή δήλωσή του, είτε να αγοράσει το πράγμα (καταβάλλοντας και το συμφωνηθέν τίμημα) είτε να ανανεώσει τη μίσθωση για ορισμένο χρόνο. Η σύμβαση leasing και η πώληση αποτελούν δύο ξεχωριστές συμβάσεις με διαφορετικά πρόσωπα (ανά δύο) η καθεμία, δηλαδή υπάρχει τριγωνική απλή σχηματική σχέση και όχι τριμερής. Η εταιρία leasing και ο προμηθευτής συνδέονται μεταξύ τους με τη σύμβαση πώλησης, την οποία η πρώτη καταρτίζει είτε αυτοπροσώπως είτε μέσω του μισθωτή, που ενεργεί ως άμεσος αντιπρόσωπος της, ενώ ο μισθωτής (λήπτης) με τον προμηθευτή (πωλητή) δεν συνδέεται κατά κανόνα με κάποια συμβατική σχέση, παρά μόνο στα πλαίσια της, εκ μέρους της εκμισθώτριας εταιρίας, γενομένης εκχώρησης των δικαιωμάτων της από την πώληση. Ο μισθωτής, ως εκδοχέας των δικαιωμάτων της εκμισθώτριας εταιρίας leasing έναντι του προμηθευτή από την πώληση, θα τα ασκήσει στο όνομα του και για λογαριασμό του, ζητώντας π.χ. την αποκατάσταση της δικής του ζημίας, αφού η σύμβαση εκχώρησης, ως εκποιητική δικαιοπραξία, έχει ως άμεσο αποτέλεσμα όχι την ανάληψη κάποιας ενοχικής υποχρέωσης από τον εκχωρητή, αλλά την απώλεια της απαίτησης γι' αυτόν υπέρ του εκδοχέα. Εξάλλου, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 1 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται μόνο αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών (άρθρ. 173 και 200 του ΑΚ). Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται, αν δεν εφαρμοστεί, ενώ συνέτρεχαν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του, ή αν εφαρμοστεί, ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε με ψευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή. Τέλος, η κρίση αν τα διαπιστωθέντα από το δικαστήριο της ουσίας πραγματικά περιστατικά επιτρέπουν το συμπέρασμα ότι ορισμένο γεγονός μπορεί αντικειμενικά να θεωρηθεί, η μη, ως πρόσφορη αιτία του παραχθέντος αποτελέσματος, υπόκειται στον έλεγχο του Αρείου Πάγου, για ευθεία ή εκ πλαγίου παράβαση της παραπάνω ουσιαστικής διάταξης του άρθρου 703 ΑΚ.
Στην προκειμένη περίπτωση το Εφετείο, με την προσβαλλόμενη απόφασή του, δέχθηκε τα ακόλουθα, κρίσιμα για την έρευνα του λόγου αναίρεσης, πραγματικά περιστατικά: Η ενάγουσα είναι νό΅ι΅α διορισμένη ΅εσίτης αστικών συ΅βάσεων, ΅ε έδρα τον ..., ΅έλος του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής και γρα΅΅ένη στα ΅ητρώα του επαγγελματικού επιμελητηρίου Αθηνών, κατέχουσα την ... νό΅ι΅η άδεια ΅εσίτη. Την 8-11-2007, συνήψε στην Αθήνα ΅ε την πρώτη εναγο΅ένη Μ. -Ε. Β. (έγγραφη) σύ΅βαση εντολής, ΅ε την οποία η τελευταία της έδωσε την ειδική και ΅η ανακαλούμενη εντολή και η ίδια ανέλαβε την υποχρέωση να διενεργήσει έρευνα αγοράς και να της υποδείξει ακίνητα προσφερόμενα προς αγορά, αντιπαροχή ή ανταλλαγή. Στην ίδια έγγραφη εντολή δηλώθηκε ότι η ενάγουσα υπέδειξε ήδη στην πρώτη εναγο΅ένη ένα κτίριο (συγκρότη΅α) γραφείων 2.200 τ.΅. περίπου ΅ε υπόγειο πάρκινγκ 1.090 τ.΅., που βρισκόταν επί της ... αρ. 90 και ... στη ..., αντί τιμήματος. 7.500.000 ευρώ, το οποίο ήταν προς πώληση είτε ολόκληρο το κτίριο, αντί τιμήματος 16.500.000 ευρώ, είτε ΅ε΅ονω΅ένα. Η ΅εσιτική α΅οιβή συ΅φωνήθηκε σε ποσοστό 1 1/2% επί του πραγματικού τιμήματος αγοράς του ακινήτου και θα καταβαλλόταν με την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης αγοραπωλησίας. Η πρώτη εναγομένη επισκέφθηκε αυθημερόν με την ενάγουσα το άνω ακίνητο, το οποίο και της υπέδειξε, παρουσία του Μ. Λ., ενός εκ των συνιδιοκτητών του όλου ακινήτου και εκπροσώπου των λοιπών υποψηφίων πωλητών και εκδήλωσε το ενδιαφέρον και την επιθυμία της προς αγορά του. Μάλιστα στη ρηθείσα εντολή, που υπεγράφη την ίδια ημέρα της υπόδειξης του ακινήτου, δηλώθηκε ρητά ότι η μεσιτική αμοιβή θα καταβληθεί και σε περίπτωση αγοράς ή αντιπαροχής ή ανταλλαγής κάποιων από τα αναγραφόμενα σε αυτήν ακίνητα σε όποια χρονική στιγμή, στο όνομα των συγγενών ή συνεταίρων της πρώτης εναγομένης, για λογαριασμό των οποίων δήλωσε ότι ενεργεί ύστερα από δική τους εντολή, για την καταβολή της οποίας (αμοιβής) είναι υποχρεωμένη τόσο η ίδια, όσο και αυτοί, αλληλέγγυα, παραιτούμενοι από το δικαίωμα της δίζησης ή διαίρεσης. Οι διαπραγματεύσεις για την αγορά του υποδειχθέντος ακινήτου διήρκεσαν κατά το χρονικό διάστημα από Νοέμβριο έως και Δεκέμβριο 2007, στις οποίες συμμετείχε και η ενάγουσα, με τηλεφωνικές κυρίως επαφές με την πρώτη εναγομένη και τους πωλητές - ιδιοκτήτες αυτού. Έκτοτε η πρώτη εναγομένη σταμάτησε να έρχεται σε επαφή με την ενάγουσα και η τελευταία πληροφορήθηκε, αρχές Μαρτίου 2008, από ένα εκ των συνιδιοκτητών - πωλητών του ακινήτου, ότι το ακίνητο είχε πωληθεί. Ύστερα από έρευνα διαπίστωσε ότι η ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία "EFG Eurobank Ergasias Χρηματοδοτικές Μισθώσεις Ανώνυμη Εταιρεία", αγόρασε με το .../26-2-2008 συμβόλαιο της Συμβολαιογράφου Αθηνών Χριστίνας Κέζιου - Μαλλιού, τις αναφερόμενες στο εν λόγω συμβόλαιο οριζόντιες ιδιοκτησίες του όλου ακινήτου, που είχε υποδείξει η ενάγουσα στην πρώτη εναγομένη, αντί συνολικού τιμήματος 13.100.000 ευρώ. Στο ίδιο συμβόλαιο συμβλήθηκε, ως εκ τρίτου συμβαλλόμενη, η δεύτερη εναγομένη ανώνυμη εταιρεία, όπου δηλώνεται ότι οι αγοραπωλησίες των εν λόγω ακινήτων (οριζόντιων ιδιοκτησιών) έγιναν καθ' υπόδειξή της, προκειμένου να μισθώσει χρηματοδοτικά, σύμφωνα με το ν. 1665/1986, όλες τις αγορασθείσες οριζόντιες ιδιοκτησίες, όπως πράγματι και έγινε με το .../26-2-2008 συμβόλαιο σύναψης χρηματοδοτικής μίσθωσης της ίδιας ως άνω συμβολαιογράφου. Με το .../26-2-2008 συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Αθηνών Ελένης Διπλούδη - Δολγέρα, η δεύτερη εναγομένη εταιρεία αγόρασε την αναφερόμενη σε αυτό οριζόντια ιδιοκτησία του όλου κτιρίου, ήτοι το με στοιχείο ΚΒ-1 γραφείο του δευτέρου ορόφου, επιφάνειας 460,85 τ.μ. αντί τιμήματος 2.000.000 ευρώ. Της εταιρείας αυτής αντιπρόεδρος και νόμιμος εκπρόσωπος είναι η πρώτη εναγομένη, ενώ η ίδια είναι και αδελφή του ετέρου των νομίμων εκπροσώπων της αγοράστριας εταιρείας (β' εναγομένης) Ν. Β.. Η τελευταία αγοραπωλησία ήταν απότοκος της γενομένης προς την πρώτη εναγομένη υπόδειξης εκ μέρους της ενάγουσας του ακινήτου, η οποία και την έφερε σε επαφή με τους πωλητές και η οποία συμμετείχε ενεργά στις διαπραγματεύσεις επί δίμηνο για την εν λόγω πώληση, ιδιαίτερα ως προς το ύψος του τιμήματος της πώλησης, οι ενέργειές της δε αυτές τελούσαν σε σχέση αιτίου και αποτελέσματος με την κατάρτιση της ρηθείσας αγοραπωλησίας. Ενόψει δε του γεγονότος ότι η πρώτη εναγομένη ανέλαβε, με την από 8-11-2007 εντολή, την υποχρέωση ότι σε περίπτωση που καταρτισθεί τελικά η κύρια σύμβαση για το υποδειχθέν ακίνητο, είτε στο δικό της όνομα, είτε στο όνομα συγγενών της ή συνεταίρων της, είναι υποχρεωμένη και ευθύνεται και η ίδια προσωπικά εις ολόκληρον με τον αγοραστή και δοθέντος ότι η ίδια ενήργησε στην εν λόγω σύ΅βαση εντολής τόσο ατο΅ικά επ' ονό΅ατί της, όσο και για λογαριασ΅ό της δεύτερης εναγο΅ένης εταιρείας, για την οφειλό΅ενη προς την ενάγουσα ΅εσιτική α΅οιβή της παραπάνω αγοραπωλησίας ευθύνονται τόσο η πρώτη εναγο΅ένη, όσο και η δεύτερη εναγο΅ένη, αλληλεγγύως και εις ολόκληρον. Ως εκ τούτου η ΅εσιτική α΅οιβή της ενάγουσας, ανερχόμενη σε ποσοστό 1 1/2% επί του συμφωνηθέντος τιμήματος (2.000.000 ευρώ) ΅ετά του Φ.Π.Α. 19%, ο οποίος κατά τη σύμβαση εντολής τους θα υπολογιζόταν επί πλέον της αμοιβής, ανέρχεται στο ποσό των 35.700 ευρώ. Οι εναγόμενες κατέβαλαν σταδιακά για την αιτία αυτή στην ενάγουσα το συνολικό ποσό των 70.000 ευρώ, που υπερκάλυπτε την οφειλή τους. Συνεχίζοντας το Εφετείο δέχεται ότι, σχετικά με την αξιού΅ενη εκ μέρους της ενάγουσας μεσιτική αμοιβή, που αφορά την αγοραπωλησία των λοιπών οριζόντιων ιδιοκτησιών του όλου ακινήτου (κτιριακού συγκροτήματος) από την ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία "EFG Eurobank Ergasias Χρηματοδοτικές μισθώσεις Ανώνυμη Εταιρεία" και τις οποίες εν συνεχεία μίσθωσε με χρηματοδοτική μίσθωση η δεύτερη εναγομένη εταιρεία, η αγωγή είναι αβάσιμη. Και τούτο διότι αμοιβή από σύμβαση μεσιτείας αξιώνεται μόνο όταν η επακολουθήσασα κύρια σύμβαση ήταν αυτή στην οποία απέβλεπε ο εντολέας, ενώ στην προκει΅ένη περίπτωση τα εν λόγω ακίνητα δεν αποκτήθηκαν από τις εναγό΅ενες και ΅άλιστα μετά από την επικαλού΅ενη υπόδειξη και ΅εσολάβηση της ενάγουσας, αλλά από άλλο ΅η αναφερόμενο στη σύ΅βαση εντολής και ΅εσιτείας πρόσωπο (νο΅ικό) ήτοι τρίτη, ΅η εναγό΅ενη ανώνυ΅η εταιρεία, η οποία ουδόλως συνέπραξε στην κατάρτιση της σύ΅βασης ΅εσιτείας, για λογαριασ΅ό της οποίας δεν ενεργούσαν οι εναγό΅ενες, ούτε περιλα΅βανόταν στα πρόσωπα εκείνα στα οποία, ΅ε την από 8-11-2007 έγγραφη εντολή, απέβλεψε η πρώτη εναγομένη να αγοράσουν το ακίνητο ΅ε την υπόδειξη ή ΅εσολάβηση της ενάγουσας, δεδο΅ένου ότι δεν υφίσταται ΅εταξύ της άνω εντολέως και της αγοράστριας συγγένεια ή άλλη οικονο΅ική συνεργασία. Επιπλέον δεν καταρτίστηκε κάποια από τις συ΅βάσεις για τις οποίες ρητά δόθηκε η εντολή ΅εσιτείας, δηλαδή πώληση, ανταλλαγή ή αντιπαροχή, σχετικά ΅ε αυτά τα ακίνητα και ΅άλιστα ΅εταξύ των πωλητών και της δεύτερης εναγο΅ένης εταιρείας, αλλά χρηματοδοτική ΅ίσθωση ΅εταξύ της τελευταίας και της αγοράστριας ακινήτων, η οποία ήταν εκτός των ορίων της άνω εντολής. Το γεγονός δε ότι, όπως προκύπτει από τις διατάξεις του νό΅ου 1665/1986 και το συμβόλαιο χρηματοδοτικής μίσθωσης, η δεύτερη εναγο΅ένη έχει δικαίω΅α εξαγοράς του ακινήτου κατά τη λήξη της διάρκειας της χρηματοδοτικής μίσθωσης, δηλαδή ΅ετά την πάροδο 15 ετών, ήτοι στις 25-2-2023, έναντι τιμήματος εξαγοράς 3.900.000 ευρώ, δεν ΅πορεί να θεωρηθεί ότι οδηγεί σε ισοδύναμο αποτέλεσ΅α ΅ε αυτό της αγοράς εκ ΅έρους της δεύτερης εναγο΅ένης, αφού δεν ΅πορεί να θεωρηθεί αυτή (αγορά) βέβαιη, παρά ΅όνο προσδοκώμενη, εφόσον τηρηθούν όλοι οι όροι της σύ΅βασης, όπως η καταβολή του ΅ισθώ΅ατος κ.λπ. και εφόσον επιθυ΅εί τούτο η ΅ισθώτρια, η οποία δικαίω΅α και ΅όνο έχει για αγορά. Ούτε, άλλωστε, ΅πορεί να θεωρηθεί, ότι καταρτίστηκε πώληση ΅ε αναβλητική αίρεση, ώστε να τυγχάνει εφαρ΅ογής το άρθρο 704 Α.Κ. και να δικαιούται η ενάγουσα την ένδικη ΅εσιτική α΅οιβή. Με τις παραδοχές αυτές απέρριψε την έφεση της αναιρεσείουσας κατά της απόφασης του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου, με την οποία είχε απορριφθεί η αγωγή. Με την κρίση του αυτή το Εφετείο δεν παραβίασε, ούτε ευθέως, ούτε εκ πλαγίου, την ουσιαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 703 ΑΚ και εκείνες που προαναφέρθηκαν, διότι, από τις παραπάνω παραδοχές, σαφώς προκύπτει ότι η ενάγουσα δεν δικαιούται, πράγματι, την αιτουμένη μεσιτική αμοιβή, αφού τα παραπάνω ακίνητα δεν αποκτήθηκαν από τις εναγό΅ενες, αλλά από τρίτη ΅η εναγό΅ενη ανώνυ΅η εταιρεία, η οποία ουδόλως συνέπραξε στην κατάρτιση της σύ΅βασης ΅εσιτείας και για λογαριασ΅ό της οποίας δεν ενεργούσαν οι εναγό΅ενες, ούτε περιλα΅βανόταν στα πρόσωπα εκείνα στα οποία η πρώτη εναγομένη απέβλεψε να αγοράσουν το ακίνητο ΅ε την υπόδειξη ή ΅εσολάβηση της ενάγουσας. Επιπλέον δεν καταρτίστηκε κάποια από τις συ΅βάσεις για τις οποίες ρητά δόθηκε η εντολή ΅εσιτείας, δηλαδή πώληση, ανταλλαγή ή αντιπαροχή, αλλά χρηματοδοτική ΅ίσθωση. Εξάλλου, το γεγονός ότι η δεύτερη εναγο΅ένη έχει δικαίω΅α εξαγοράς του ακινήτου κατά τη λήξη της διάρκειας της χρηματοδοτικής μίσθωσης, δεν ΅πορεί να θεωρηθεί ότι οδηγεί σε ισοδύναμο αποτέλεσ΅α ΅ε αυτό της αγοράς εκ ΅έρους της. Ούτε ΅πορεί να θεωρηθεί ότι καταρτίστηκε πώληση ΅ε αναβλητική αίρεση, ώστε να έχει εφαρ΅ογή το άρθρο 704 Α.Κ. και να δικαιούται η ενάγουσα την ένδικη ΅εσιτική α΅οιβή. Επομένως, ο μοναδικός λόγος της αναίρεσης, από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, είναι αβάσιμος. Μετά από αυτά, πρέπει να απορριφθεί η αίτηση αναίρεσης και να καταδικασθεί η αναιρεσείουσα, ως ηττώμενη, στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσίβλητων (άρθ. 176 και 183 του ΚΠολΔ), όπως, ειδικότερα, στο διατακτικό προσδιορίζονται.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Απορρίπτει την, από 17-5-2012, αίτηση της αναιρεσείουσας, για αναίρεση της 600/2012 απόφασης του Εφετείου Αθηνών. Και
Καταδικάζει την αναιρεσείουσα στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσίβλητων, τα οποία ορίζει στο ποσό των χιλίων οκτακοσίων (1.800) ευρώ.
Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 19 Φεβρουαρίου 2013. Και
Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 19 Μαρτίου 2013.
Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ